Особенности оформления жилых домов блокированной застройки
Авторы:
ТАТЬЯНА СЕЛЕЗНЕВА (ЗАМЕСТИТЕЛЬ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ДИРЕКТОРА СРО «АССОЦИАЦИЯ КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ ПОВОЛЖЬЯ»)
АДЕЛЯ МИФТАХОВА (НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА КОНТРОЛЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СРО «АССОЦИАЦИЯ КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ ПОВОЛЖЬЯ»)
В Российской Федерации существует большое количество жилых домов блокированной застройки. Однако, правовая определенность отличительных признаков этих объектов недвижимости в законодательстве появилась относительно недавно.
С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон №476-ФЗ от 30.12.2021г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были, в том числе, внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, определяющие понятие дома блокированной застройки.
Согласно пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса, дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Рассмотрим порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о жилых домах блокированной застройки, в зависимости от даты их строительства.
1. Строительство осуществлено до 1 марта 2022 г.
Если в ЕГРН на сегодняшний день содержатся сведения о квартире, жилом помещении или части жилого дома, которые в действительности соответствуют признакам дома блокированной застройки, то по решению всех собственников этих объектов недвижимости (либо уполномоченного ими лица) сведения ЕГРН о них могут быть приведены в соответствие с действующим законодательством.
А именно:
- вид объекта недвижимости изменен на «здание»;
- внесено назначение – «жилое»;
- вид разрешенного использования – «дом блокированной застройки».
Обращаем внимание, что замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения ЕГРН в отношении блока осуществляются только по желанию правообладателей объектов недвижимости. Документы, подтверждающие право и полученные до 1 марта 2022 года, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
При этом внесение в ЕГРН сведений о жилых домах блокированной застройки позволит гражданам зарегистрировать право собственности на земельный участок под объектом недвижимости. Например, в случае, если земельный участок под домом находится в государственной (муниципальной) собственности или общей долевой собственности правообладателей блоков.
Таким образом, собственник каждого блока после внесения в ЕГРН сведений о нем как о доме блокированной застройки вправе обеспечить образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
В случае, если созданный до 1 марта 2022 г. дом блокированной застройки, расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности правообладателей блоков в таком доме, решение всех собственников этих объектов недвижимости может содержать указание на решение о разделе данного земельного участка с образованием новых под каждым домом блокированной застройки. Для этого необходимо одновременно с заявлением от всех собственников (либо уполномоченного ими лица) об изменении вида объекта недвижимости подать в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением всех необходимых документов, в том числе, межевого плана, подготовленного кадастровым инженером.
Также приведем порядок действий в случаях, которые являются достаточно распространенными на практике:
а) Ситуация: В ЕГРН внесены сведения о праве собственности на квартиру и ½ доли на жилой дом, обладающий признаками дома блокированной застройки.
Решение: С согласия всех собственников необходимо подготовить соглашение о распределении блоков, внести в ЕГРН сведения о ранее учтенном помещении (приложив технический паспорт, согласно которому дом состоит из нескольких квартир) и подать заявление о регистрации прав на это помещение. После чего возможно подать заявление от всех собственников (либо уполномоченного ими лица) об изменении вида объекта недвижимости.
В случае, если отсутствует документ для внесения сведений о ранее учтенном помещении, собственнику ½ доли в здании необходимо обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана на образование блока и обратиться с заявлением на единую процедуру учета и регистрации прав на указанный блок. После чего второму собственнику (у которого зарегистрированы права на квартиру) необходимо подать заявление об изменении вида объекта недвижимости.
б) Ситуация: В ЕГРН внесены сведения о праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, который в действительности обладает признаками дома блокированной застройки.
Решение: С согласия всех собственников необходимо обратиться за получением разрешения на реконструкцию с подготовкой проекта, предусматривающего раздел здания на два дома блокированной застройки. После получения разрешения на ввод необходимо обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана на дом блокированной застройки.
в) Ситуация: В ЕГРН внесены сведения о правах на несколько квартир, жилых помещений или частей жилого дома, обладающих признаками домов блокированной застройки. Однако, один из объектов недвижимости прекратил свое существование (например, по причине пожара, сноса или иным причинам).
Решение: С согласия всех собственников необходимо обратиться за получением разрешения на реконструкцию с подготовкой проекта на сохранившиеся блоки. После завершения реконструкции необходимо обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана на дом блокированной застройки на сохранившеюся часть и акта обследования на основании разрешения на ввод на разрушенный блок.
В случае, если после прекращения существования части объекта недвижимости, сохранился только один блок, то с согласия всех собственников необходимо обратиться за получением разрешения на реконструкцию с подготовкой проекта на сохранившийся блок, предусматривающего изменение назначения объекта на индивидуальный жилой дом. После завершения реконструкции необходимо обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана на индивидуальный жилой дом на сохранившеюся часть и акта обследования на основании разрешения на ввод на разрушенные блоки.
2. Строительство осуществляется после 1 марта 2022 г.
До начала строительных работ, необходимо оформить проектную документацию для жилого дома блокированной застройки и получить разрешение на его строительство. Для государственного кадастрового учета и регистрации прав на указанный объект недвижимости необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на создание объекта капитального строительства с видом разрешенного использования – «дом блокированной застройки».
В случае, если дома, обладающие признаками блокированных жилых домов, построены до вступления в силу Федерального закона №476-ФЗ от 30.12.2021г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при этом сведения о них отсутствуют в ЕГРН, то их государственный кадастровый учет и регистрация прав возможен на основании вышеуказанных документов, либо решении суда.
Также важно учесть, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки потребуется согласие собственников всех домов блокированной застройки, расположенных в одном ряду.